楼市“小阳春”，来了吗？

文/庞无忌

楼市的“温度”开始起变化。与春节前的持续“低温”不同，3月份以来，房地产市场现暖意，成交量、市场活跃度等指标出现积极变化。

楼市“小阳春”来了吗？当下楼市处于何种阶段？房价会怎么走？

成交量翻倍回升

暖意首先来自成交量的回升。

据中指研究院初步统计，3月份，重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长。

核心城市二手房交易量也快速上升。诸葛数据研究中心2日发布的数据显示，3月份，重点14城二手住宅成交102755套，环比上升125.2%。其中，深圳的二手房销售量已超去年同期。

成交量的回升发生在今年春节后。中指研究院市场研究总监陈文静指出，春节后，重点城市二手房市场活跃度持续提升，截至3月31日，重点城市二手住宅成交套数已连续6周环比增长，上周二手房成交量达2023年下半年以来周度最高水平。

虽然环比翻倍回升，但今年楼市“小阳春”热度不及去年同期。新房和二手房交易数据同比均处于下跌区间。

新房价格涨、二手房价降

今年一季度房价小幅波动，但总体稳定。

中指研究院发布的数据显示，今年一季度，中国百城新房价格累计上涨0.56%，百城二手房价累计下跌1.48%。新房价格环比小幅上涨主要是结构性的，受部分城市优质改善项目入市带动；二手房价则主要因“以价换量”增加，二手房交易量和挂牌量增加较快，而被拉低。

房租结束连续“五连跌”

房租止跌转涨。春节假期结束后，在春季求职及务工人员返城需求带动下，3月份住房租赁市场进入传统旺季。据中指统计，3月份，中国50城住宅平均租金为每月每平方米36.5元，环比上涨0.10%，扭转了连续5个月环比下跌的态势。

百强房企业绩好转

今年3月份百强房企销售额较2月出现较大提升，销售情况有所好转。

据中指研究院统计，百强房企3月份销售额环比增长117.3%；克而瑞研究中心统计数据显示出同样的趋势。据其统计，3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月提升92.8%，同比跌幅明显收窄。当月，逾八成百强房企实现单月业绩环比增长。

热销楼盘一天卖了近200亿元

3月28日，上海一豪宅项目中海·顺昌玖里开盘当日，售出了全部512套高层住宅房源，销售金额达到196.5亿元，刷新了全国商品房单次开盘最高销售纪录。

该项目开发商中海地产3月单月实现全口径销售金额412.1亿元，单月销售居百强房企之首，创近一年来新高。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，仅凭该项目的热销不足以扭转整体市场走势，但热销项目的出现也说明优质楼盘并不缺购买力。性价比高、位置好的高端改善盘需求强劲。“刚需产品时代”已经转变。

“小阳春”来了吗？

业内认为，在北上深等一线城市局部，的确迎来类似“小阳春”的现象，房地产交易活跃度大幅提升。而且部分需求有望延续到4月以后陆续释放。不过，从目前数据来看，“小阳春”回暖的脚步还不快，一些城市需求释放的持续性仍有待观察，楼市总体仍处于调整阶段。

未来楼市会走向何方？

毫无疑问，房地产市场处于转型变革的“十字路口”。有人认为，楼市需求会大幅萎缩，房价可能出现大幅下跌；另一些人则认为，“V”型反转很快就会发生，新一轮行情即将启动。但过度悲观和过度乐观都可能导致对楼市的误判。

过去两年的楼市调整很大程度上是对过去几十年房地产过快发展的修正和再平衡，更是对旧发展模式的反思和告别，甚至是对市场各参与方的一场实践性教育。无论是达到新的供需平衡，还是出清风险，甚至是形成理性健康的认知，都需要一定的时间。

眼下房地产市场回暖的最大挑战在于信心不足，特别购房者“买涨不买跌”的心理遇上房价总体走降，导致许多人选择观望等待。但这只是短期因素。从中长期看，城市群和都市圈的人口吸纳能力还会继续上升，对房地产的需求也会一直存在。房价调整到位时，市场便会触底反弹。

中信证券研报认为，2024年一季度是房地产市场基本面最为艰难的时刻，但也是迎接政策转机的时刻。预计部分房地产企业将迎接规模更小但结构更健康的资产负债表，一旦房价企稳，其创造价值的可持续性值得信赖。