（经济观察）住房“以旧换新”须算清“三笔账”

中新社北京4月8日电 题：住房“以旧换新”须算清“三笔账”

中新社记者 庞无忌

“以旧换新”的热潮蔓延至房地产领域。据中指研究院统计，2023年以来，中国已有超30城表示支持房子“以旧换新”。

对于住房这种使用寿命更长、价格更高、消费者购买决策更为慎重的“特殊商品”，“以旧换新”的操作难度高于手机、家电等商品，但清扫交易障碍、促进流通，对于整体市场活力恢复的效用也会更大。

如何才能让房子“以旧换新”的链条真正循环起来，从而带动一二手房市场联动？答案可能在于算清“三笔账”。

其一，购房者“换房账”要先算清。

“老房子卖不掉，新房子买不了。”卖掉老房子是房屋置换链条的起点，只有真正解决卖房问题，房屋置换链条才有畅通的基础。

对购房者来说，“以旧换新”最大的吸引力在于从源头上解决了卖房问题。

目前中国各地推出的“以旧换新”政策并不相同。比如：盐城、苏州、沈阳等地发放“以旧换新”购房补贴。宁波、济南、淄博等部分城市联合开发商及房地产经纪机构，购房者可在开发商处认购并锁定房源，由委托的房地产经纪机构优先出售旧房。另一种更为有效的方式可能是地方国企等直接收购旧房。苏州太仓市和相城区、郑州、连云港等地就是由国企或开发商直接收购旧房，所得款项用于购买相应项目新房。

比如：江苏省南通市海安市的商品房“以旧换新”政策，是由购房业主拿出手上原有住房，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格后，过户给开发商或开发商指定的对象，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。

需要看到，目前收购式的“以旧换新”大多为试验性，可选择的商品房项目也有一定限制。在换房前，购房者需要先看旧房是否符合条件，能否接受旧房的评估价，算好账之后再行动。

其二，开发商“一买一卖账”要算清。

在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，由地方国企或指定开发商出面收购旧房，有助于缩短交易周期、启动住房改善链条。但部分开发商卖新房、收购旧房的“一买一卖”是否实现盈亏平衡？这一问题关系到“以旧换新”政策的可持续性。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房，用作保障性租赁住房或者人才房，这是合理的。但大规模收购或难以实现：一方面企业受到财力和债务约束，另一方面如果没有更好的方法匹配供需，或导致房源消化不良。

易居研究院研究总监严跃进则表示，江苏海安将收购来的房源交由资管公司运营，同时优先考虑用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房，是个可行路径。

其三，地方旧房“利用运营账”要算清。

收购来的旧房子如何处置才能最大限度地盘活存量、利用资源？严跃进建议，地方应做好“活化利用”，比如引入建材和装修企业对旧房源进行改造，以实现房源的保值增值。郑州市表示，后续会对城投公司收购来的二手房源进行改造，用于当地保障性租赁住房。

李宇嘉建议，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。同时，他认为，应进一步完善新房和存量房源的公共配套、加快老旧小区改造，提升房源的宜居性与舒适度，最终依靠市场力量推动存量房与新房市场良性循环。(完)